柬埔寨房产投资迎来“黄金十年”，在投资时有哪些需要关注的事项？ ...-房产快讯-柬房网

柬房网 › 首页 › 新闻资讯› 房产快讯

柬埔寨房产投资迎来“黄金十年”，在投资时有哪些需要关注的事项？ ...

收藏邀请

　　自2016年以来，前往柬埔寨买房的投资客数量一直激增，很多在2012—2016年大举进入马来西亚的中国房企，从2016年起都纷纷挥师柬埔寨首都金边。

　　柬埔寨近两年来成为了国人新兴的买房投资目的地，首要得益于当地政府在外国人买房立法上的推动；

　　其次是泰国、马来西亚等东南亚国家已经火过一轮，房价推升太高，或是当地政府已经不太鼓励外国人前去投资，使得中国国内投资客另寻目标。

　　2010年4月5日，柬埔寨国会通过了由国土、城市规划建设部和司法部联合制定的《外国人不动产产权法》。

　　根据该法律，外国人有权按规定在柬埔寨购买房屋并拥有合法产权。

　　该法律颁布后，首先吸引的是日本、韩国、中国台湾、新加坡的房企和投资者进入柬埔寨。

　　直到2016年开始，中国内地的房企开始进军柬埔寨，也带去了一大批国内投资客。

　　中国人买房投资的城市无外乎柬埔寨的金边市、西哈努克港市。

　　跟大家想象中的发展中国家首都贫穷落后不一样的是，金边是个非常国际化的城市，主要体现在人口构成上。除了越南、老挝、泰国、马来西亚、新加坡等东南亚邻国外，这里还居住着大量的美国人、欧洲人、日本人、韩国人、中国人等，占比大概为城市总人口的10%，他们大多是NGO组织的雇员、在此开矿办厂的高级管理人员、各类投资客等。

　　除此之外，金边还是一个超过300万人口的大城市，近七成人口年龄在27岁以下，预计2020年将突破400万人。这么庞大的人口优势，不难想象未来五年内的住房需求是多么旺盛！

　　近几年来，金边房价翻倍，房价由当初的每平米1000美元涨到如今均价2200美元（合人民币1.5万元/平方米），但它仍处在上升中，看不到到顶的迹象，因为现在买房的人多是在金边工作、经商、生活的人，真正的投资客还并不多；其次，年轻的柬埔寨还处在快速城镇化的过程中，大量来金边寻找机会的农村年轻人和归国的留学生等需要在此定居的人还没买房呢。

　　在未来几年里，金边的房价持续看涨，年涨幅10-15%都是比较保守的预计。

　　而除了房价，金边的租金收益也非常可观，租金回报率6%-10%也算是非常中肯的数据。

　　除了首都金边，西哈努克港是柬埔寨唯一的集装箱深水码头，首都金边外柬埔寨第二大城市，目前是全柬唯一一个经济特区。

　　这个曾经一度破败的城市在“一带一路”倡议提出后开始翻身，迅速发展成为柬埔寨的新经济中心，甚至于被称为有望发展成“第二个深圳”。很多中国沿海企业迁移聚集在这里，包括无锡红豆工业园区等，西港现尚处于大规模开发初期，是全世界投资价值洼地。除此之外，西港还拥有非常丰富的旅游资源，大大小小数十个天然岛屿，游客每年为西港带来了丰厚的收益！

　　游客众多，华人众多，投资房地产自然也热闹了起来。有不少前往西哈努克市投资的人士表示，如果把金边比作中国的第一个“孩子”，那么西哈努克市可以说是呱呱落地尚在襁褓中的“婴儿”，现在还太过早期，几乎没什么基建配套和公共设施，还有很多荒地，存在一定的不确定性，而且地价和房价已经不低，如果追求三五年内脱手获利的投资者不建议投资西港房产，能长期持有的投资者可以分散部分资金投资靠近海边的项目。

　　作为新兴的房产市场，投资柬埔寨房产应该注意哪些问题呢？

　　柬埔寨不允许将土地直接卖给外国人，其《外国人不动产产权法》规定，外国人在柬埔寨仅可购买高层建筑第二层及以上的房屋，可获得与本国公民相同的房产产权证，并可自主进行房屋租赁及买卖。

　　也就是说，外国人在柬埔寨可以拥有100%的房屋所有权，但不包括土地所有权，也不能购买底层的房产。这种产权在柬埔寨被称为“分契式产权”。而大部分柬埔寨当地人的房屋产权是“硬产权”或“软产权”，及由国家级的认证机构或地方政府进行认证过的土地所有权。

　　还有一点值得注意，中国买家在柬埔寨可能会遇到大产权和小产权两种不同的房屋，大产权为永久产权，小产权的期限一般是99年。这是开发商拿地性质的不同造成的。

　　由于柬埔寨政府规定外国人不可直接购买土地，因此一般中国开发商都寻找当地公司合作拿地，这种情况下可以买到永久产权的土地；小部分开发商则是租赁土地，租期一般为99年，因此房屋也就是99年产权。

　　如何付款？会受外汇资本管制影响吗？

　　一般中国买房客都是持旅游签证入境，在看房满意后，先付定金。付定金的手续都很便利，部分开发商甚至接受微信、支付宝付款，定金一般为两千美金。

　　剩下的部分，因为柬埔寨的期房是根据工程进度支付房款的，一般情况下都是分为签约首付款、地基完成、完成10-20层、封顶、外墙完工、交房这几个大概的阶段，投资者务必留意在合同中规定的付款期限及金额，以免造成不必要的麻烦。

　　投资者在柬埔寨买房很少有贷款的，一是因为柬埔寨的贷款利率会比较高，通常在8-12%；二是当地银行对于外国人贷款要求比较严格，除非是开发商自己的银行会相对容易一些。

　　涉及到外汇管制问题，根据中国现行规定，每人每年换汇额度是5万美元，开发商会推荐额度不足的客户采取亲人共持房产、多人共同换汇的方式。当然，也有部分开发商支持人民币付款。

　　如果购房者遇到换汇额度问题，部分销售代理公司或房地产开发商可以提供一定的支付渠道支持。

　　总的来说，柬埔寨正处于房地产发展的“关键黄金十年”，正如十年前的中国房产，抓住正确的时机准确投资并非不可行！