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有“东方小巴黎”之称的柬埔寨金边，在短短几年的时间里发展日新月异，已经发展成为了东南亚首屈一指的繁华都市。
“金边”也犹如它的地名一般抛去泥土正在慢慢显露的金石。更何况在过去的2019年里，作为亚洲经济增长率最高的国家之一，柬埔寨凭借7.1%的高增长率笑傲“群雄”，令无数投资者感叹不已。 01/金边租金回报率高达7%，是真的吗？ 前段时间，某数据网站发布2019年全球热门城市租金回报率排名，其中，柬埔寨金边，年租金回报率高达7%，荣居全球第二，仅次于名古屋。那么这个年租金回报率7%靠谱吗？ “一套售价2200美金/㎡，约50㎡的单身公寓，月租金可达1000美金。”这是小讯在调查前从网络及置业顾问口中了解到的信息。这么算下来，年租金回报率甚至达到了惊人的10%。要知道，北上广深的年租金回报率连2%都不到。 过去的2019年柬埔寨金边房屋租赁市场波动不大，房租价格整体平稳。个别热门租赁区的房源因地段、配套、装修等因素价格略有上浮，热门租赁区的租房人数较多且集中，房屋出租速度较快，优质房源非常抢手。 根据金边的中介提供的租金走势：金边公寓1居室的租金全年保持在500美元/月，2居室的租金全年保持在700-1200美元/月，3居室的租金全年保持在1500-2500美元/月。 这也就意味着，金边年租金回报率7%的数据是可信的。 02/金边的民宿短租，租金有保障吗？ 如果你还是觉得上面的数据有问题，那么，可以实际考察，用事实说话。 此前两次到金边考察，第一次入住的普罗旺斯公寓，位于大使馆区，金边最核心的地段，约90㎡三室两厅二卫，入住三晚总费用人民币2162.53元。 居住条件与便捷酒店差不多，但未提供洗漱用品，因而居住体验一般。 第二次换了家叫The Bridge的公寓，位于金边皇宫及澳大利亚大使馆东面，距金边唯一的赌场——NAGA赌场仅距约100米，约80㎡两房两卫两厅，入住三晚，费用明细：1388.46（房费）、67.08（清洁费）、216.85（服务费/平台费），合计1672.39元。 公寓整体品质感很高，物业管理严格，洗漱用品齐全，厨具、熨斗、保险柜也有，房东很热心。 在金边，将公寓作为民宿出租，房东实收租金能有多少？我们以第二次入住的公寓为例，在我们退房当天，马上就有新房客入住了，房东告诉我们几乎是满租的。 假如我们每月只以租出25天计算，房费约11570.5元，扣除物业费（金边公寓物业费4-6.8元/平/月，一套按500元计）、水电费（一度电差不多一元，按500元/月计）、airbnb平台费（房东3%约347元）等，房东实收约10000元，一年租金120000元。 年租金收益率：120000/80平*16925.5元/平（建面售价2500美金/平）=8.8%，如果真如房东所说满租的话，租金收益将超10%。 03/金边长租公寓，租金情况如何？ 说完了短租市场，我们再来看看长租市场，上文提到的普罗旺斯公寓，小讯在一家中介店门口看到的招租广告如下： ①32㎡一房一卫，租金650美金/月（约合人民币4400元）-850美金/月（约合人民币5763.8元） ②66㎡两房一卫，租金1000美金/月（约合人民币6780.9元）-1400美金/月（约合人民币9467.3元） ③94㎡三房两卫，租金1500美金/月（约合人民币10171.3元）-1800美金/月（约合人民币12172.3元） 中介告诉我们，如果以一年租金一次性付清的方式租下，每月租金可优惠200美金。但是，当中介询问完房源后告诉我们：目前无房可租！ 我们又陆续考察了一些楼盘，一套75㎡二房，包含物业费月租1500美金/月（约合人民币10143.6元），水电自付。35㎡一房，月租950美金（约合人民币6431元）。在小讯看房期间，遇见不少中国人进出。 另一套金边市中心的楼盘，距离独立纪念碑仅约200米（相当于北京长安街附近），套内85㎡，包含物业费，月租1600美金/月（约合人民币10819.8元）。 我们发现，同一区域，品质差不多的楼盘，租金相差无几。 接下来我们计算下租金回报率，以普罗旺斯为例，一房32平，不包物业费，水电租客自理，租金按最低650美金/月，售价2500美金/平计算（二手房价格，实际普罗旺斯两年前售价不到2500美金/平），年租金回报率9.8%。 04/投资金边应该选哪个区？ 众所周知，柬埔寨是中国“一带一路”战略的重要支点，而金边作为首都城市，更是吸引着众多海外投资客的眼球。其中，最核心的四个区域为位于金边核心市区的桑园区、隆边区、马卡拉区和堆谷区。因为金边各个区域的发展速度各不相同，所以在金边的投资可以分为收益型和增值型。 什么是收益型投资呢？简单来说，就是这个投资的回报我是能马上看得见的。金边市核心区的公寓就属于这种收益型投资。 金边市核心区，指的是以独立纪念碑为中心，东起钻石岛东部，西止莫尼旺大道的这样一个区域，柬国皇宫、各主要政府部门、各国大使馆、外国驻柬机构和金边最主要的酒店、商铺、商贸中心都集中在这个区域内，因此无论基础建设、配套设施还是各类服务，这个区域都堪称金边市最完善的。 这里的租金是全市最高的，而且外国人多居于此，他们是这里公寓的主要租客，租金收益自然也非常可观。金边市中心房地产的租金收益能达到多少呢？根据权威机构的调查，金边市2019年的平均租金收益为6.97%，市中心地区则要更高，达8~9%。 |
2021-12-20
2021-08-23
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2020-05-18
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