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全球首都价值洼地！你了解柬埔寨房产吗?

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　　提到柬埔寨，不得不说它的年轻，这其实包含两重意思：

　　1、柬埔寨是1953年独立，但是直到1993年才算是真的意义和平稳定。算起来到真正意义上的发展就24年。

　　2、人口结构也非常年轻，全国人口年龄27-28岁，这群人士是国家发展的主力军。

　　柬埔寨面积18万平方公里，人口接近1600万。

　　1、很多人说投资柬埔寨有风险，其实最大的问题是人口太少，太年轻

　　无法承接和更多的需要劳动密集型的工资，同时大量国家的基础建设也没有人来完成。但是相信随着这批年轻人成长起来，国家会有更好的发展。

　　也许，很多人都在质疑柬埔寨的政治和法律问题，其实这个问题，对老外来说应该是个问题，但是对于国人来说，应该不是问题，为什么，因为当年我们就是这样被质疑过来的呀！

　　直到今天，我们还在被质疑！

　　其次，就是估计就是这个实际掌权人：洪森。这个就更不是问题了

　　为什么？看看这位首相的简历，直接可以和普京PK了，而且还特别亲中。

　　中柬的关系，不说政治，就说从1996年开始，20多年，中国在柬埔寨的累计投资额超过100亿美元。中国是柬最大的投资国。

　　柬埔寨85%的水利发电都是中国人帮助建设的。离开中国，真不知道这个国家该如何能发展下去，这也是为什么柬埔寨是中国的“忠实粉丝”。

　　台湾人老说：“形势比人强”，说白了，你要会借势。

　　显然，柬埔寨在这方面做得比周围的几个邻居都要强。柬埔寨凭借核心地理地位完全可以变成东南亚的码头和产品集散地，向周边的泰国、老挝和越南扩散。

　　2、目前，柬埔寨房地产投资市场，主要在三个城市：

　　首都金边，西南海岸线上的西哈努克港，吴哥窟所在地暹粒，整个国家最繁荣的就是这三个地方。

　　金边是柬埔寨的首都，也是柬埔寨最大的城市。

　　面积375平方公里，人口220万。0.2%的土地上，集中了这个国家差不多15%的人口。

　　去年，有17万人移居到金边，而且随着经济的发展，今后还会有更多的人涌入。

　　人口的持续涌入才是这个城市房价不断攀升的根本原因。

　　还有一个不容忽视的特点就是：和越南、泰国一样，柬埔寨也不允许外国人买当地人居住的排屋，只能买公寓（condo）。

　　因为排屋基本上都是老式的平房，买了房子等于连土地都买走了，而这是柬埔寨法律不允许的。但是外国人谁会住那种房子呢，所以，柬埔寨的公寓就变成一种稀缺的资源。

　　这也就是为什么，那边公寓的租房高得和那边的国民水平完全不相称的根本原因。

　　现在的金边和胡志明市，曼谷等东南亚国家首都一样，都有大量外国人（中国人、日本人、韩国人以及欧美人）长期在当地工作，这些人形成了当地强大的租房需求。

　　专家预测，金边长住外籍人口到2017年底将达到15万人，然而现今，当地公寓总套数只有不到2万套。

　　所以，在租赁市场上，金边的公寓是供不应求的。

　　3、因为消费的对象不是当地人，当地人也只是部分先富起来的人才能够住公寓或是别墅。那么，这里的租金自然相对来说很贵。

　　基本在2000美元上下，最高的达到了6000美元。

　　在租房市场上，金边公寓的大部分租客都是外国人。在购房市场上，也是一样，70%的买家都是外国人（中国人越来越多）。

　　从投资回报率上看，好的地段，好的物业，保守估计可以达到7%/年，高的话可以超过10%。

　　投资金边楼市最合适的方式是，在不错的位置，买一个不大的、物业条件好的一居室，

　　前几年获取足够高的出租回报，5年左右卖出。

　　很关键是，外汇不受管制。

　　在柬埔寨的通用货币是美元和柬埔寨币（柬埔寨币汇率挂钩美元），所以，相比其它东南亚国家，货币价值稳定。

　　在柬埔寨，小额的支付是用柬埔寨货币瑞尔，而大额的交易都是用美元结算，听说最近柬正在推进用人民币结算。以后连美元额度都省了。

　　购买了当地房产，相当于持有美元资产，和做了美元理财产品一样。

　　如果你不想买房、买资产等，还有一个聪明的美元理财方法：

　　在柬埔寨开个账户把美元存进去，存活期利率差不多都有5-6%，比一般美元理财还高……

　　柬埔寨没有外汇管制，钱出来进去都很方便。

　　4、房地产一些交易上的规则上。外国人可以找当地银行贷款，能贷到4-5成，但是不建议贷款。

　　一个国家的存款利息都有5-6%，可想而知，贷款利息会更高，一般在9-10%。

　　大部分开发商都提供都是期房，也就是房子还没有建好就开卖，然后按建到什么程度再支付相应地款项，直到建成交房。交易税费用为4%?? 评估价，由买家支付。

　　柬埔寨当地对交易时间不做限制，也就是即使你想今天买明天卖，也没有人管。房子没建好都可以买卖，在没交房前卖出，连交易税都省了。

　　然后说说房产持有成本，就是物业税了。需缴纳的税额是以物业价值的80%减去25,000美元（25,000美元属于免税额），得出的数字再乘以0.1%，这个计算结果就是业主需要上交的物业税。以评估价15万美元的一套公寓，每年物业税为125美元，和出租收益相比基本可以忽略不计。物业费为0.5-1美元/平米。

　　最后，买什么能升值？不仅要看地段，还要看开发商，要知道这几年，东南亚的房地产市场如此火爆，也产生了不少的烂尾楼。

　　好的开发商+好的地段，基本上就是投资柬埔寨房地产，乃至整个东南亚房地产成功的关键。