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海外房产，全世界的可投资国家很多，从美国、欧洲、澳大利亚，到日韩、港澳、东南亚，甚至如斐济等小国，都有各自不同的卖点，这半年多来逐步了解后，慢慢确定了方向。 美国、英国、德国、澳大利亚，这样的成熟国家，如果投资大城市好地段，总价太高很难承受，而冷门城市或者郊区的发展潜力很难判断，光靠租金回报并不是一个很好的生意。 身边有听说朋友买了日本的房产，但我个人非常不看好，虽然都是二手现房带着租约，租金回报率有6%左右看似不错，但这个国家已经衰老，人口在减少，老龄化非常严重，房价很难有上升空间。 港澳的房价和成熟度，只能是大佬们玩的游戏了；希腊、塞浦路斯这样的破产国家房价比以前是低了不少，国内中介一直以抄底来宣传，但是欧洲诸国未来的发展潜力实在没有什么可以支撑，除了拍得很美的宣传照外，没找到特别的卖点；而其它小国也不太能考虑。最终眼光还是聚焦到了东南亚。 东南亚东盟十国，排除掉政局不稳的缅甸、没有国土的文莱、房价控制得太好的新加坡之外，老挝暂时看不到太大潜力，印尼排华太严重且限制颇多，剩下需要考虑的就是泰国、马来西亚、越南、柬埔寨、菲律宾。 这几个国家，从经济发展速度来看都是不错的，租金回报率也都挺高，初作对比之时有种无从下手的感觉，但是逐一对比后，便清晰起来。 菲律宾： 首都马尼拉高端公寓单价人民币4万以上，正常的两万多，但是炒房情况比较严重，有的0首付杠杆玩的也是加价的金融游戏，很多好房源都被中介或私人包走再加价卖，如果想要合适的投资，需要花很多精力去吃透市场，对我们这类简单的投资者有点难度；并且每年都要交房产税； 马来西亚： 第二家园计划没有听上去那么好。碧桂园森林城市所在的新山不适合投资，而且政策也坑了一波人。首都吉隆坡好的公寓4万多的价格，普通的2万多，但是限制外国人必须买100马币也就是人民币160万以上的房子，也有一定的房产税和其它限制。 越南： 经济增速比较快，而且很多制衣业轻工业都往越南走，租金回报率也不错。胡志明房价好的公寓在5000-6000美元，正常点的3000美元，最高的有到一万美元的单价。政策方面，只能购买50年产权，且限制也颇多。 泰国： 旅游大国，也是东南亚历史上唯一没有被殖民的国家。曼谷、芭提雅、普吉、清迈都是地产比较火热的城市。泰国是非常友好的国家，经济一直也发展得不错。曼谷房价从最核心地段的6-8万人民币，到CBD3 -5万人民币，再到郊区一万多人民币。但是曼谷很多房产都有中介包走加价卖，价格不太统一。 柬埔寨： 东南亚最穷的国家之一，但也是跟中国关系最好的国家。但是近几年经济发展速度很快，人口结构很好，中国的扶持力度大，房产这部分今年来非常火热。金边核心地段单价4000美元，正常房价2500美元左右。从长远看来，柬埔寨握了一手好牌，有后发制人之势。最重要的，柬埔寨是美元资产国，相对于其它东南亚国家使用本国货币的浮动大，柬埔寨美元资产是一个非常重要的优势。 这几个国家横向对比，基本是这样： 经济增速： 柬埔寨>越南>泰国>菲律宾>马来西亚 人口结构： 柬埔寨>菲律宾>越南>泰国>马来西亚 购房优势： 柬埔寨>泰国>马来西亚>菲律宾>越南 货币优势： 柬埔寨>泰国>马来西亚>菲律宾>越南 人均GPD： 马来西亚>泰国>菲律宾>越南>柬埔寨 同地段房价水平： 泰国>越南>马来西亚>菲律宾>柬埔寨 与中国关系： 柬埔寨>泰国>马来西亚>菲律宾>越南 这么看来，显得柬埔寨和泰国优势明显，而更明确的原因有几点： 一是与中国的关系，这一点非常重要，涉及到后期的资产安全，万一出现马来西亚碧桂园那种限制政策简直就是毁灭性打击；而排华因素也让让人很不爽； 二是货币优势，柬埔寨美元资产这一点是重磅级优势，相比其它几国的小国货币，遇到金融风险可能会大幅下跌，而美元的抗风险性是最强的； 三是一带一路，泰国和柬埔寨都是东南亚收益最大国；且泰国计划的克拉运河，建成后将替代马六甲，而柬埔寨西哈努克港也将成为最大受益的港口。 最终把眼光放在了柬埔寨和泰国这两个国家。泰国确实不错，大部分人都喜欢，低廉的物价，友好的人文，相对成熟的城市，然而实地仔细考察了一下泰国和柬埔寨后，却发现柬埔寨非常独特的一面。 “亚洲经济新虎”柬埔寨 近年来柬埔寨发展迅速，凭借各类优惠政策，吸引世界投资者眼光，成为全球最受欢迎的投资目的地之一。 2018年柬埔寨国家经济增长率为7.3%，实现了连续8年以7%的速度增长，成为亚洲经济增速最快的国家之一，被誉为“亚洲经济新虎”，预计未来五年的增长将保持在7％。
柬埔寨房产价格目前还处于洼地阶段。同时年轻化的人口结构、自由的经济体制和大量涌入的旅游业促使柬埔寨成为目前最佳的海外房产投资国家之一。 当前，柬埔寨房地产市场的龙头当属金边、西哈努克以及暹粒。 这几个城市的房地产市场究竟有什么样的特点？好在哪里？我们就来分析一下。 柬埔寨土地具有永久产权，而且可以私有。 一些精明的外国投资客通过各种渠道购买柬埔寨土地开发房产，柬埔寨的土地市场目前被炒得热火朝天，价格也呈上升趋势增长。
柬埔寨各地土地价格走势图 下面我们一起看看柬埔寨最新的土地数据，重点关注三大热门投资城市：金边、西港、暹粒的土地价格涨势。 No.1 金边房地产价格 推荐指数：★★★★★ 金边，是柬埔寨的首都及最大城市，为柬埔寨政治、经济、文化、交通、贸易、宗教与各方面中心。 汇聚着政府部门、各国大使馆、外国驻柬机构和金边最主要的酒店和商贸中心。 近几年，金边人口年均增长2.97%，在全球主要城市排名第三，同时也是全球最受游客青睐的旅游目的地。 金边交通便利，有直飞航班联通国内各大城市，以中国游客为主。 二十一世纪以来，金边如同曾经的深圳，已经由古老的破落小城逐渐转变为国际化大都市。 国际银行、各国大使馆、外资公司等相继入驻，常驻外国工作人员接近百万人。 经济的飞速发展和城市人口的扩张，对房地产提出了巨大的需求。 ——房价—— 金边核心区域位置的价格在2000-3000美金/㎡不等，精装修。 过去两年，金边的房价、地价飞涨，房价平均涨幅达到15%、土地价格增长达到了17%。 每月租金500-1000美金，年平均回报率7-10%。 2019年金边第一季度土地价格走势图 ——地价—— 商业区 （各主干道区）1平方米的价格在5000至7000美元。 而住宅区，如朱德奔地区和堆谷地区，1平方米的价格是1500至2500美元。万景岗地区（BKK），1平方米价格是4000至5000美元。 ——优势—— 商业繁华地段，交通便利； 外资林立，年轻人多，拥有大量租客； 房租以及房价上涨迅速，退可以租养贷，进可坐等升值。 ——劣势—— 金边的物价水平较高，并不适合自住，度假倒是可以考虑。 金边隆边区土地最贵 自2012年起，柬埔寨房产几乎每年都有10-20％的增长，金边地价增长快速，其中，堆谷区土地价格涨幅最大，从2017年的2200美元/平方米增长至2018年的约3000美元/平方米。 堆谷区被称认为是继万景岗1（BKK1）之后的第二个住宅区，是住宅和商业地产开发快速发展的地区，基础设施完善，区域价值逐步显现，土地价格飙升。 另外，金边市郊区土地在市场上的价格增长率很高，甚至达到了17%。 隆边区拥有柬埔寨最昂贵的土地，其次是马卡拉区和桑园区。 隆边区土地平均价格超过5000美元/平方米，马卡拉区和桑园区土地平均价格接近5000美元/平方米。 金边隆边区行政地图 隆边区昂贵的地价主要源于金边最老牌核心区域的地位，许多金边的旅游热门目的地如皇宫、河滨区等都在此区，不断增长的游客数量很大程度上对土地价格起到了推波助澜的作用。 土地价格的高位对房产市场有着很大的刺激作用，现阶段该区域的平均房价在$1500-4000/㎡左右，一居室租金在$500-800/月。 No.2 暹粒房地产价格 推荐指数：★★★☆☆ ——简介—— 暹粒是柬埔寨暹粒省的省府，距离金边311公里，距离泰国边界只有152公里，人口大约有85,000人。 近些年来，暹粒的旅游业快速发展，得益于这里是世界七大奇迹之一的吴哥古迹门户，暹粒是参观吴哥古迹唯一和重要的停留地，已有百年历史了。 吴哥窟，是对吴哥古迹群的统称。这是一座由宫殿、寺庙、花园、城堡组成的完整的城市，古高棉王国的首都，吴哥吸引着全球的游客。 与喧嚣的金边相比，这里显得安静而安全，自住的话也很合适，物价适中。 ——房价—— 暹粒的新房不多，物业类型大多是以国际度假酒店的形式，精装修带家具家电，房价在2000美金/平米左右，酒店租金在1000美金/每月。 ——地价—— 商业区1平方米是2000至3000美元，住宅区1平方米是500至800美元。 ——优势—— 经济开发程度低所以自然景观非常好。 ——劣势—— 经济开发程度低 所以交通不算便利。 暹粒目前价格最高的区域在暹粒省医院、老市场、酒吧街一带，每平方米3500到5500美元。 该价格得益于暹粒最受欢迎的旅游圣地酒吧街，是暹粒最热闹的商业圈，著名的Sivutha Boulevard大道就在附近，所以，此区域的商业用地十分紧俏，价格当然也是最高。 其次是夜市附近、东华医院那一块儿，地价在每平方米1500美元至3000美元。 东华医院紧挨着中央市场，中央市场也是暹粒的热闹点之一，市场内主要售卖柬埔寨的特色产品。 6号公路附近的主干道地价在800美元至2500美元之间，次主干道的地价比较便宜，是未被开发的农村，价格在150美元至500美元之间。 No.3 西哈努克房地产价格 -最具投资潜力 推荐指数：★★★★★ ——简介—— 西哈努克，简称西港，位于柬埔寨西南海岸线上，以西哈努克亲王的名字命名。 该区域不仅拥有柬埔寨最大的海港，同时也是柬埔寨第二大城市，唯一一个经济特区，地位类似于中国深圳。 西哈努克拥有丰富的旅游资源，如海浪、沙滩等得天独厚的自然景观得到了外界的认可，是著名的旅游度假胜地。 温度宜人，适合养老，成为了许多休闲度假者的首选。机场有直飞国内部分城市的航线。 ——房价—— 西港新建精装修公寓房均价2000美金/每平米，租客主要是养老和度假的外国游客。 常见的一卧室公寓8万美金左右，月租金大约2000美金，租金年回报率之高，超乎想象。 ——地价—— 目前在主干道地区1平方米是700至2000美元，而海滩附近的地价则是1平方米1000至2000美元。 ——优势—— 交通较便利，投资火热，环境优美，非常适合自住 ，房租上涨较快。 ——劣势—— 新建公寓房源紧俏 ，中心区域房价较高。 西港去年最贵的土地价格在2000美元/平方米至3000美元/平方米之间，地点集中在警察局、领事馆附近。近年来，土地价格飙升。 外国人陆续投资开发，特别是来自中国，香港，澳门和新加坡的外国投资者涌入，为赌场，酒店，公寓和办公室寻找合适的地块。 近2年，西港土地价格上涨，在靠近海洋的上坡区域最为突出。独立海滩、胜利海滩区域价格也在800美元/平方米至1500美元/平方米之间。 索卡海滩、科库特海滩、金狮像附近的价格在1500美元/平方米至3000美元/平方米之间，区域内有客运站和机场等重要交通站点。 该区域附近房屋出租率高，目前房屋出租价格增长至原来的5倍或10倍，该区域被投资者称为最具投资潜力和投资最佳时机的地区。 No.5 总结 综合来看，金边的地价最高，但金边是柬埔寨的首都，是柬埔寨政治文化经济中心，交通便利、外资林立、年轻人多、大量租客聚集，导致房价以及房租上涨迅速，退可以租养贷，进可坐等升值。 劣势是金边核心区域地价较高，周边郊区地价不断上涨，价格较贵。 暹粒的经济开发程度低，所以自然景观非常好，著名景点吴哥窟位于此地，旅游经济带动当地的经济发展，土地价格目前还不是很高，但是该区域经济开发程度低，基础设施还有待完善，交通不算便利。 西港未来升值潜力巨大，而且交通便利。环境优美，非常适合自住和投资，房租上涨较快，但是目前地块紧俏，中心区域房价太高，一线海滩土地则过于稀有。 |
2021-12-20
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